So gab es laut Informationen des Deutschen Mieterbundes allein im Jahr 2013 deutschlandweit über 277.000 Zivilprozesse, in denen es um Mietstreitigkeiten ging. Der Anteil an der Gesamtheit der Zivilprozesse liegt demnach bei ca. 23%. Eine außergerichtliche Beilegung ist normalerweise für alle Beteiligten die bessere Wahl. Wenn Sie in naher Zukunft umziehen möchten und sich bereits vorher vor potenziellen Rechtsstreitigkeiten schützen wollen, wird Ihnen dieser Ratgeber eine Hilfe sein.
Der Umzug – schon vor dem Mietvertrag stehen rechtliche Fragen im Raum!
Viele potenzielle Mieter denken, dass Rechtsprobleme erst mit der Unterzeichnung des Mietvertrags beginnen. Dies ist jedoch ein Irrglaube, denn auch vorher tauchen bereits rechtliche Fragen auf, die nicht jeder sofort beantworten kann. Die folgenden Ausführungen dürften gerade vor einem Umzug sehr interessant sein:
1. Wer bezahlt den Immobilienmakler?
Gerade in Bezug auf Immobilienmakler hat die letzte Gesetzesnovelle zur Mietpreisbremse großen Einfluss ausgeübt. Auf www.Verivox.de wird in einem Artikel erklärt, dass Mieter die Kosten für einen Makler nur noch dann übernehmen müssen, wenn sie diesen auch tatsächlich beauftragen. Es gilt demnach also das sogenannte „Besteller-Prinzip“. Vorher war es gängige Praxis, dass die Mieter die Maklerprovision auch dann bezahlen mussten, wenn der Vermieter diesen beauftragt hat. Dies ist nun nicht mehr möglich, weil gerade an diesem Punkt die Gesetzesänderung ansetzt:
Nach §2 Abs. 5 Nr.2 des Wohnvermittlungsregelungsgesetzes (WoVermRG) ist eine Vereinbarung dann unwirksam, wenn der Mieter durch sie verpflichtet wird, ein vom Vermieter oder einem Dritten geschuldetes Maklerentgelt zu bezahlen.
Darüber hinaus sollten Mietinteressenten folgende Aspekte bezüglich eines Immobilienmaklers im Hinterkopf behalten:
- Ein Vermittlungsvertrag mit einem Makler bedarf nach §2 Abs. 1 WoVermRG der Schriftform. Eine eigenhändige Unterschrift ist zwar nicht erforderlich, aber es muss sich um eine Schriftform nach §126b BGB handeln. Eine E-Mail auf einem dauerhaften Datenträger kann diesen Zweck mitunter auch erfüllen.
- Ein tatsächlich erteilter Suchauftrag bei einem Makler bietet Mietern ein 14-tägiges Widerrufsrecht, wenn der Vertrag nicht in den Räumen des Immobilienmaklers geschlossen wurde und Sie als Mieter die Wohnung noch nicht besichtigt haben.
- Die Provision des Immobilienmaklers ist per Gesetz nach wie vor auf zwei Monatsmieten plus Mehrwertsteuer begrenzt (2,38 Monatsmieten) und muss vom Makler entsprechend als Anteil der Monatsmiete angegeben werden.
Potenzielle Mieter werden durch die Gesetzesnovelle also deutlich besser gestellt. Sollte ein Vermieter im Einzelfall versuchen, die Maklergebühren auf Sie als Mieter abzuwälzen, ist eine solche Regelung als nichtig zu betrachten. Sie könnten theoretisch aber zunächst darauf eingehen, um eine Wohnung zu bekommen, und die Vereinbarung später anfechten. Doch dies würde zum einen das Verhältnis zum Vermieter deutlich verschlechtern und zum anderen wäre es mit juristischen Auseinandersetzungen verbunden.
2. Sind Abstandszahlungen an Vormieter zulässig?
Abstandszahlungen oder Ablösezahlungen für Mobiliar oder Einbauten des Vormieters sind grundsätzlich zulässig und auch nicht unüblich. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn der Vormieter selbst einen Nachmieter vorschlagen darf. Doch gibt es einige Einschränkungen, die für Sie wichtig sein können:
- Nach §4a Abs. 2 WoVermRG darf der Preis einer Ablöse für Mobiliar nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum Zeitwert der Möbelstücke stehen. Eine solche Vereinbarung wäre nichtig und könnte somit auch nachträglich noch angefochten werden. In der rechtlichen Praxis hat sich eine Höchstgrenze von 50% über dem Zeitwert durchgesetzt. Ein kleines Beispiel soll dies verdeutlichen:
- Eine reine Abstandszahlung dafür, dass der Vormieter die Wohnung räumt, ist nach §4a Abs. 1 WoVermRG hingegen unzulässig. Einzige Ausnahme bildet die Übernahme der Umzugskosten.
- Potenzielle Mieter sollten bei Einbauten immer vorher Kontakt mit dem Vermieter aufnehmen. Auf diese Weise lässt sich klären, ob die Einbauten überhaupt dem Vormieter gehören und ob der Vermieter die Erlaubnis gibt, diese auch in der Wohnung zu belassen.
Wenn Sie diese Aspekt mit einkalkulieren, können Sie sich vor bösen Überraschungen schützen. Auch wenn Ablösezahlungen grundsätzlich nicht zwingend sind, können Sie diese als Mietinteressent gerade bei begehrten Objekten kaum ablehnen. In einem solchen Fall würde die Wohnung einfach einem Interessenten vermietet, der die Ablösezahlung leistet, wie die Kanzlei Hollweck berichtet.
Der Mietvertrag – das rechtliche Herzstück einer Mietwohnung!
Gerade der Mietvertrag birgt sehr viele potenzielle Probleme zwischen Mieter und Vermieter. Bevor Sie als Mieter einen Vertrag akzeptieren, sollten Sie diesen aufmerksam durchlesen und auf eventuelle Sollbruchstellen prüfen. Grundsätzlich genießen Mieter allerdings gesetzlich und auch durch die Rechtsprechung einen guten Schutz, sodass gesetzeswidrige Klauseln in Mietverträgen auch nachträglich unwirksam werden können. Im Folgenden sollen zwei Punkte etwas genauer beleuchtet werden:
1. Die Mietkaution – oftmals die erste Zahlung an den Vermieter
Die Mietkaution wird häufig im Mietvertrag festgehalten und die Regelungen können mitunter voneinander abweichen. Grundsätzlich bleibt jedoch festzuhalten, dass im Normalfall nur zum Vorteil des Mieters von der gesetzlichen Norm abgewichen werden darf. §551 BGB legt eindeutig fest, was der Vermieter maximal vom Mieter verlangen kann:
- Die Kaution darf den Betrag von 3 Monatsmieten nicht übersteigen. Die Pauschale für Betriebskosten ist dabei nicht zu berücksichtigen. (§551 Abs. 1 BGB)
- Der Mieter darf die Kaution nach §551 Abs. 2 BGB in folgenden Teilzahlungen leisten:
- Die Kaution erfüllt dabei lediglich den Zweck einer Sicherheitsleistung und muss bei Beendigung des Mietverhältnisses im Normalfall zurückgezahlt werden. Darüber hinaus ist der Vermieter verpflichtet (außer bei Studenten-Wohnheimen), die Kaution zinsbringend anzulegen und die Einkünfte daraus der Sicherheitsleistung des Mieters zuzurechnen (§551 Abs. 3 BGB).
Sollten Sie im Mietvertrag Vereinbarungen finden, die Sie im Vergleich zu diesen Regelungen benachteiligen, sind diese nach §551 Abs. 4 BGB unwirksam. Mögliche Benachteiligungen wären zum Beispiel:
1. Keine Verzinsung der Mietkaution
2. Höhere Mietkaution als 3 Monatsmieten
3. Keine Ratenzahlung möglich
Abweichungen zum Vorteil des Mieters können jedoch durchaus vorgenommen werden. Das Gesetz macht diesbezüglich keinerlei Einschränkungen. So kommt es mitunter durchaus vor, dass Vermieter bei guter Bonität des Mieters nur 2 Monatsmieten Kaution verlangen.
2. Kündigung durch den Vermieter – welche Maßnahmen sind erlaubt?
Die eigene Mietwohnung soll Ihnen als Mieter ein Zuhause bescheren und dazu gehört auch eine gewisse Sicherheit. Diese ist nicht gegeben, wenn jederzeit die Angst einer Kündigung durch den Vermieter im Raum stünde. Glücklicherweise hat das deutsche Recht auch hier einige Schutzklauseln für den Mieter eingebaut. Nach den §§568 bis 574c BGB können Vermieter nur aus wichtigen Gründen kündigen:
- Der Mieter hat seine vertragsgemäßen Pflichten schuldhaft und in erheblichem Maße verletzt.
- Der Vermieter meldet sogenannten „Eigenbedarf“ für die jeweilige Wohnung an.
- Der Vermieter wird an einer Verwertung gehindert und erleidet dadurch erhebliche wirtschaftliche Nachteile (eine höhere Miete durch einen neuen Mieter sowie der Verkauf sind ausgeschlossen).
Diese drei wichtigen Gründe ermöglichen es dem Vermieter, mit einer Frist von drei Monaten (Kündigung muss bis zum 3. Werktag des ersten Monats eingehen) das Mietverhältnis zu kündigen. Besteht das Mietverhältnis bereits fünf oder acht Jahre, beträgt die Kündigungsfrist für den Vermieter sechs oder neun Monate.
Sollte der Mieter jedoch den Hausfrieden nachhaltig stören, mit der Kaution in einer Höhe von mindestens zwei Monaten in Rückstand oder mehr als eine komplette Mietzahlung schuldig sein, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos aus wichtigem Grund kündigen.
Finden Sie als Mieter im Vertrag Regelungen, die Sie im Vergleich zur gesetzlichen Festlegung benachteiligen, sind diese unwirksam. Eine für den Mieter vorteilhaftere Regelung ist hingegen erlaubt.
Neben diesen beiden Stolpersteinen existieren viele weitere potenzielle Probleme in Bezug auf Mietverhältnisse. Dazu gehören unter anderem:
- Die Miethöhe
- Spätere Erhöhungen der Miete
- Der Zustand der Wohnung beim Einzug
- Etwaige Mängel nach dem Einzug
Nicht umsonst beanspruchen Mietrechtsklagen die Zivilgerichte in Deutschland so stark, dass sie zu den häufigsten Arten der Verhandlung gehören. Mieter haben in Deutschland jedoch auch viele Rechte, von denen Sie eventuell noch gar nichts wissen. Vorgaben vom Vermieter sollten deshalb nicht in jedem Fall einfach hingenommen, sondern vorher geprüft werden.
Fazit
Die Suche nach einer Mietwohnung ist für viele Mietinteressenten nicht selten mit Stress verbunden. Es stehen viele Besichtigungen an und darüber hinaus ist gerade in den begehrten Vierteln der Großstädte der Wettbewerb unter Mietern entsprechend groß. Trotz dieser Belastungen sollten Sie als Mieter auch stets ein Auge auf die rechtliche Seite eines Mietverhältnisses werfen, um unter dem Strich nicht übervorteilt zu werden.
Ob nun Maklergebühren, Ablösezahlungen, Kündigungsfristen oder die Miethöhe – in vielen Fällen gibt es klare gesetzliche Regelungen. Oftmals werden die Mieter durch solche Gesetzte geschützt und wer sie kennt, kann sein eigenes Recht letztlich einfacher durchsetzen. Deshalb ist es immer ratsam, sich vor der Suche einer neuen Wohnung zumindest mit entsprechenden Basis-Informationen einzudecken. So lassen sich böse Überraschungen vermeiden und der Einzug wird deutlich harmonischer.
